Los activos inmobiliarios forjan los primeros cimientos de su 'tokenización'



La inversión inmobiliaria con ‘tokens’ es una tendencia creciente a nivel mundial dentro del ecosistema ‘blockchain ‘. ¿Qué significa esto? Explicado de forma simple, cada ‘token’ en este caso representaría una parte alícuota de un bien inmueble . Por ejemplo, un apartamento de 100m2, podría dividirse en 100 ‘tokens’ que representasen la propiedad de 1m2 de inmueble. Cada unidad otorga al titular derechos sobre el inmueble en relación con el número de ‘tokens’ que posea, es decir, una persona que posea 10 tokens tendría el 10% del bien, mientras que otra que posea 80 tokens sería propietaria del 80%. Entre otras ventajas, esto facilita la multipropiedad de un activo, promoviendo también la liquidez, ya que este sistema facilita la compra y venta de ‘tokens’. « Es totalmente líquido y esa es una de las grandes ventajas. Puedes vender tus ‘tokens’ de inmuebles, es decir, tu inversión, cuando lo desees, sin tener que esperar a la duración total del proyecto en el que hayas invertido», dice Eric Sánchez, cofundador y CEO de Reental, empresa que ofrece servicios de inversión en inmuebles a través de ‘tokens’. Como cualquier otro instrumento de inversión, la ‘tokenización’ inmobiliaria abre oportunidades, pero también tiene riesgos que el ahorrador debe conocer y ponderar. Noticia Relacionada estandar Si La agricultura halla un inesperado abono en la ‘tokenización’ Adrián Espallargas Además de ser decisivo en la mejora de la gestión de datos, la tecnología ‘blockchain’ abre también nuevos campos en la financiación del sector Sánchez afirma que los activos en los que invierten «ofrecen rendimientos anuales superiores al 10%, incluyendo el alquiler mensual y la revalorización posterior a la venta». «Solemos invertir en viviendas, ya sean de uso residencial, vacacional o alquiler por habitaciones», concreta. El tiempo de vida depende de cada proyecto, oscilando entre los dos y los siete años , comenta. Al permitir esta tecnología subdividir un activo en muchas porciones de igual tamaño, una de sus grandes ventajas es que permite a muchos pequeños inversores acceder a este mercado porque reduce el capital necesario para invertir , dice Abel Peña, director de Bit2Me. No es lo mismo tener 300.000 euros para invertir en una casa que poder comprar un 10% con 30.000. Eso es lo que permite esta tecnología. «También mejora la liquidez al ser capaz de crear mercados secundarios digitales donde la compra y venta de activos ‘tokenizados’ se facilita», dice Peña sobre la oportunidad que ofrece este sistema para que un inversor se salga cuando lo considere necesario. Este sistema también tiene ventajas respecto al sistema de ‘crowfunding’ , ya que la ‘tokenización’ conlleva trazabilidad, transparencia y disminuye los costes de transacción al eliminarse intermediario. También permite a los inversores tener carteras fácilmente diversificadas al poder invertir en fracciones de diferentes propiedades, dice Peña. «En el contexto de la ‘tokenización’ de activos, la de bienes inmuebles se destaca como una vertiente fundamental, evidenciando ser uno de los servicios más solicitados», dice Edwin Mata, CEO de Brickken, compañía que crea infraestructura tecnológica para que otras organizaciones puedan ‘tokenizar’ sus activos. «Desde el lanzamiento de nuestra plataforma en marzo de 2023, hemos notado un marcado interés por la ‘tokenización’ de propiedades inmobiliarias, las cuales constituyen en torno al 60% de nuestras operaciones», asegura. Alternativas por descubrir La ‘tokenización’ se abre paso en los bienes inmuebles, pero puede ser la puerta de entrada de pequeños inversores a otros muchos activos. Como explica Edwin Mata, CEO de Brickken, «es crucial reconocer que la ‘tokenización’ de activos se realiza a nivel de la persona jurídica, lo que permite a inversores acceder a oportunidades de inversión mediante la adquisición de acciones o participaciones en la empresa propietaria del activo, a través de la emisión de deuda por parte de una empresa para adquirir, explotar, o desarrollar un negocio sobre dicho activo, o mediante modelos híbridos. Por lo tanto, la’ tokenización’ de bienes inmuebles no se limita a los inmuebles per se, sino que se centra en el contrato que facilita el acceso de terceros a estos. Esto implica que cualquier activo que pueda ser explotado es susceptible de ‘tokenización’». No obstante, Cristina Carrascosa, CEO del despacho legal ATH21, explica que es importante diferenciar entre la ‘tokenización’ como vía de inversión inmobiliaria , frente a la ‘tokenización’ como vía para adquirir la propiedad efectiva del inmueble». Es decir, no es lo mismo comprar un ‘token’ que da derecho a recibir el beneficio obtenido de la explotación del mismo, que es lo común en las plataformas actuales, que comprar un ‘token’ que implique obtener la propiedad efectiva del inmueble», dice. «Actualmente lo que existen, en su mayoría, son plataformas que basan su modelo de negocio en la ‘ tokenización’ de contratos , principalmente de deuda, que permite a los inversores beneficiarse de retornos derivados de la explotación y revalorización de inmuebles. Ahora bien, en el caso de la ‘tokenización’ de estos contratos de deuda, el dueño de los ‘tokens’ o ‘tokenholder’ es un mero prestamista, nada que ver con ser propietario», explica Carrascosa. Esto significa, según explica la experta, que para la compra de ‘tokens’ que de verdad den derecho a ser propietarios de un inmueble sin mayores requisitos es necesario aún que el régimen jurídico que regula las transmisiones inmobiliarias se ajuste , ya que actualmente la ‘tokenización’ de estos bienes encuentra limitaciones en el ordenamiento jurídico hipotecario de los años 40. La normativa permite ‘tokenizar’ el beneficio de la explotación de un inmueble, pero no su propiedad «Hasta la fecha, no se ha ‘tokenizado’ el inmueble sino la rentabilidad derivada del mismo o su financiación», dice Virginia García-Trevijano, socia fundadora de Abbaco Markets. Lo que tienden a hacer estas plataformas es crear una sociedad tenedora del inmueble que emite deuda para adquirir el inmueble, explica García-Trevijano, quien ve en la falta de regulación uno de los principales retos que limita el avance de la ‘tokenización’. «Sin la seguridad jurídica en las transmisiones ‘on-chain’ no va a suponer mayor utilidad que la derivada de la automatización de procesos y la posibilidad de ofrecer ese ‘token’ en garantía y obtener liquidez», dice. Para Rocío Álvarez-Ossorio, profesora del Instituto de Estudios Bursátiles, otro de los principales retos son la educación y la concienciación para que este mercado avance. «Muchos inversores y empresas aún no comprenden completamente los conceptos y beneficios de la ‘tokenización’ de activos», dice. No obstante, es importante comprender que todo este ecosistema está empezando, por lo que queda por delante avanzar con el desarrollo normativo para lograr una adopción de estos servicios a nivel global, dice Álvarez-Ossorio. «La inversión inmobiliaria se perfila como uno de los principales sectores donde la ‘tokenización’ tendrá un mayor impacto. No obstante, también tiene un gran potencial en otros sectores como el arte , las materias primas o incluso los activos intangibles», subraya Peña, de Bit2me. «Vamos a ver un crecimiento significativo en la ‘tokenización’ de diversos activos en los próximos años, impulsado por la evolución de la tecnología de contabilidad distribuida (DLT en inglés) y la creciente demanda de soluciones de inversión más eficientes, transparentes y accesibles», concluye.

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